שמאות מקרקעין הוא תחום שמורכב מתתי נושאים רבים. בגדול, זהו תחום שעוסק בהערכת השווי של דירות, נכסים וקרקעות לצרכים שונים בהתאם לסוג הנכס והעסקה שמתבצעת. ברגע שאתם רוצים למכור או לקנות דירה, שמאי המקרקעין שתשכירו את שירותיו יהווה חלק חשוב ואינטגרלי בעסקה.
בואו נבין מי הם שמאי המקרקעין ואיזה שירות שלהם הכי מתאים לאופי העסקה שאתם מתכננים לבצע!
שירותיו של שמאי המקרקעין
כאשר אתם רוצים לבצע עסקת נדל"ן אתם צריכים לפחות שני אנשי מקצוע: עורך דין ושמאי מקרקעין. בעזרת בדיקות יבצע עבורכם השמאי תוכלו לגלות פרטים על הנכס שמשפיעים על שוויי ועל ערכו בשוק. לדוגמא, אם אתם רוצים לקנות דירה בירושלים, כדאי לכם לקחת את שירותיו של שמאי מקרקעין בירושלים שמתמחה באזור הספציפי שבו נמצא הנכס שברצונכם לרכוש. השמאי יאסוף וירכז לדוח השמאות את המידע מכל הגורמים הרלוונטיים לגבי הנכס. אם יש "שלדים בארון" שמאי המקרקעין ידע כיצד להגיע אליהם ולחשוף לכם אותם בצורה שתביא לירידה של מחיר הנכס במשא ומתן או ביטול העסקה כולה.
שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס
במצב שבו תצטרכו הערכת שווי הכנס, השמאי מקרקעין יאסוף אתת כל המידע הרלוונטי ויגיע להערכה מפורטת על שווי הנכס ומצבו. השיטה הנפוצה ביותר היא לקיים השוואה לעסקאות קודמות שהתרחשו בסביבה או בקרב נכסים דומים באזור.
מעבר להערכה הכלכלית, השמאי בוחן את הנכס באמצעות גורמים נוספים כמו:
סביבת הנכס – כל מה קשור בתשתיות, אישורי בנייה שיכולים לפגוע בשווי שלו, האם קיים תקנון מוסכם לבית המשותף, אם הזכויות בנכס רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין.
בדיקה משפטית – מי הבעלים החוקיים של הנכס והאם קיים שיעבוד עליו.
בדיקת היתרי בנייה – האם רישיון הבנייה שניתן לנכס תואם בפועל לכנס הקיים ואם יש בנכס חריגות בנייה.
בדיקה תכנונית – נאם ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות בנכס.
בדיקה תככניות בהכנה אשר צפויות להשפיע על שווי הנכס – בבדיקה הזו השמאי בוחן את התוכניות שבהכנה בסביבת הנכס והאם הן צפויות לפגוע בנוף הפתוח, להגדיל צפיפות וכד'.
שמאי מקרקעין בפרויקטים של תמ"א 38
במקרים שבהם רוצים לבצע תמ"א 38 בבניין שבו הנכס שלכם נמצא, תפקידו של שמאי המקרקעין עבור הדיירים הקיימים הוא להעריך את הצעתו של היזם ולבדוק את ההיתכנות והכדאיות הכלכלית שלה. הבדיקה תבחן את חלופת התכנון המוצעת לכם ותסייע לכם לבחור בהצעה הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם כך שאתם בעלי הדירות תקבלו את מה שמגיע לכם ושליזם יישאר רווח יזמי שיאפשר לו לקבל מימון לפרויקט.
שימו לב שיכול להיות מצב בו מוצעת לכם הצעה מפתה אשר לא יכולה להתקיים במבחן המציאות, לדוגמה הצעה שתשאיר רווח יזמי נמוך ליזם ולא תאפשר לו לקבל מימון.
היתרון בשילוב גורם מממן לפרויקט הוא בבדיקת העסקה ע"י גורם שלישי בלתי תלוי.
חוות דעת לבית משפט
לצערנו לא הכל ורוד וישנן עסקאות שמסתבכות מתגלגלות להכרעה של בתי המשפט.
חוות דעת של שמאי מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לעורך הדין שלכם להשפיע על תוצאות התביעה ולשכנע את בית המשפט בצדקתכם.
כאשר נדרשת חוות דעת לצורך תביעה משפטית חשוב כי עורך הדין שלכם והשמאי מטעמכם יעבדו בשיתוף פעולה מלא על מנת שחוות הדעת תקיף את כל הנקודות שהבן נדרש לבית המשפט להכריע.
פעמים רבות יבקש בית המשפט למנות שמאי מקרקעין ממוחה מטעמו, ליווי התהליך באמצעות שמאי מטעמכם יוכל לסייע בקבלת תוצאה טובה יותר עבורכם.
לסיכום
ליווי וסיוע של שמאי המקרקעין חשוב מאוד בכל עסקת נדל"ן שתבצעו, ולעיתים אף יותר חשוב בעסקאות שבסוף לא תבצעו.
בהצלחה!