מביני עניין בשוק הנדל"ן בישראל, יודעים שאפיק ההשקעה הכדאי, הבטוח והמניב ביותר כיום, הוא רכישת קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש. גוש 3865 שליד גדרה, הוא דוגמה מצוינת לכך. אז מהי השקעה בקרקע חקלאית ולמה היא משתלמת? כל התשובות בהמשך – הישארו איתנו!
השקעות בנדל"ן היו מאז ומתמיד אפיק השקעה משתלם ובטוח ובעיקר היום, לאור ריבוי האוכלוסין בישראל, המביא להאצת שוק הנדל"ן ולצורך גובר בבנייה לדיור, לתעשייה ולמסחר. עבור יזמי נדל"ן המחפשים את ההשקעה המשתלמת הבאה, מדובר בהזדמנות לרכישות של נכסי נדל"ן, שיוכיחו את עצמן בעתיד הלא רחוק.
בין האפיקים המגוונים להשקעות בנדל"ן הקיימים בישראל, הולך ומתבלט אפיק חדש ומבטיח – קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש, שצפוי שיופשרו בקרוב לצורכי בנייה.
רכישת קרקע חקלאית: השקעה מניבה
כמו בכל עסקה, גם בעסקת נדל"ן, המטרה היא להשביח, כלומר לקנות במחיר נמוך ולמכור במחיר גבוה. כשמדובר בקרקעות חקלאיות במרכז הארץ, מדובר ביחס השבחה גבוה במיוחד, כלומר, השקעה נמוכה ותשואה גבוהה.
כאשר חלקת אדמה מיועדת לשימושים חקלאיים על פי הרישומים ואין תאריך ידוע להפשרתה, מחירה יהיה מטבע הדברים נמוך מאוד. בעלי קרקעות אינם מעוניינים ברוב המקרים לחכות להפשרה והם מעדיפים למכור את הקרקע שברשותם בסכום נמוך יחסית ולהמשיך הלאה.
יזם נדל"ן מיומן, לעומת זאת, יתאזר בסבלנות, בידיעה שבאזור מבוקש ובתקופה של ריבוי אוכלוסין בהווה ובעתיד, אין מנוס מהפשרת קרקעות נוספות לבנייה.
ואכן, באזורים במרכז הארץ כמו השרון והשפלה, שבעבר נשאו אופי חקלאי, הולכות הקרקעות החקלאיות ומופשרות לצורכי בנייה לדיור, אזורי מסחר, בילוי ותעסוקה, כדי לענות על הביקוש הרב למגורים באזורים הללו.
במקביל, תושבים רבים בישובים כפריים במרכז הארץ, שבבעלותם קרקעות חקלאיות שירשו אך אינן משמשות לחקלאות ופעמים רבות עומדות שוממות ומוזנחות, מעוניינים כיום למכור אותן ליזמי נדל"ן. הצפי להפשרת הקרקעות הללו גבוה, בשל לחץ המופעל על הרשויות המקומיות לשחרר אותן לבנייה ולכן מדובר בעסקאות כדאיות במיוחד.
גוש 3865: הפשרה מהירה
הפשרת קרקע, או שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, היא הליך בירוקרטי, הכרוך בהשגת אישורים מגורמים שונים, כמו הוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הרשות המקומית, הוועדות המחוזית והארצית לתכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל וממשרדי הפנים והשיכון.
אבל אם בעבר היה ההליך ממושך ומסורבל, כיום, הפך אותו הביקוש הרב לקרקעות לבנייה, לנוח וקצר יותר.
כדי לשנות את ייעוד הקרקע, יש לגבש תחילה תוכנית לבנייה עליה, ביחד עם אדריכל או קבלן ואז להגיש את הבקשה לשינוי ייעוד. כדי שלא להיקלע להליך הפשרה ארוך מדי, יש כיום כמה פעולות שניתן לעשות, כדי לזרז את התקדמות ההליך ולקבל את כל האישורים בזמן קצר יחסית, כדי להתחיל לפתח את הקרקע.
יש לזכור עם זאת, שרוכש הקרקע החקלאית, יחויב בתשלום של היטל השבחה בשל הרווח שהוא אמור להפיק מהקרקע, אך ההיטל ישולם רק כאשר יממש את הנכס.
מגורים, מסחר, תעשייה
הביקוש לשטחי בנייה, יש לזכור, לא סובב רק סביב מבנים למגורים, אלא גם לתעשייה ותעסוקה, לבתי ספר, מוסדות דת, מרפאות, מתחמי קניות, בידור ובילוי ומה לא, עבור האוכלוסייה ההולכת וגדלה, כדי לייצר לה סביבת חיים נוחה ואיכותית.
כשמדובר בקרקעות באזורי ביקוש במרכז הארץ, כמו אזור השפלה, ברור שיש למדינה אינטרס ואף צורך דחוף, להפשיר את הקרקעות הללו לבנייה.
גוש 3865 בשפלה: פוטנציאל גבוה לרווח
גם היום, לאחר שרבות מהן כבר הופשרו לבנייה, ניתן למצוא עדיין לא מעט קרקעות חקלאיות שוממות, באזורים מרכזיים בישראל כמו גוש דן, השרון והשפלה.
שפלת יהודה, או "השפלה", הוא אזור גיאוגרפי המשתרע בין הרי יהודה במזרח למישור החוף במערב, ראשון לציון בצפון מערב והנגב מדרום. אורכה של השפלה כ-55 ק"מ, רוחבה 10–15 ק"מ והיא ממוקמת בגובה 20–460 מטר מעל פני הים.
אזור השפלה הוא כיום אזור המתפתח במהירות. הוא מאוכלס בדלילות יחסית לאזור מרכזי וכולל שטחים חקלאיים רבים שעדיין ניתן לבנות עליהם וממוקמים באזורי מפתח.
בצפון גדרה, למשל, במיקום מעולה, משתרע גוש 3865, חלקה חקלאית עם צפי ברור להפשרה קרובה. האזור נגיש לעורקי תחבורה מרכזיים המגיעים לכל חלקי הארץ, מציע אפשרויות תעסוקה רבות ומגוונות ומבוקש מאוד על ידי משפחות צעירות.
גדרה, היא מושבה קטנה, קהילתית ומתפתחת, המאכלסת כבר היום משפחות צעירות רבות, וניתן לבנות בה גם בנייה לגובה וגם בתים צמודי קרקע. צביון הבנייה הזה הצפוי להישמר גם בתחומי גוש 3865 ולספק ליזמים ולקבלנים אפשרויות בנייה שונות ורווחיות.
עבור יזמי נדל"ן, גוש 3865 הוא אפיק השקעה אטרקטיבי ביותר. כאשר תופשר הקרקע וזה יקרה בוודאות גבוהה בעתיד הקרוב, התשואה תעמוד על עשרות אחוזים והחלקה תכניס לבעליה רווחים, למשך שנים רבות.